Семінар ФІНАНСУВАННЯ БУДІВНИЦТВА - 2025: Житло (квартири, приміщення), Котеджі та будинки, Комерційна нерухомість

Блок І. ЮРИДИЧНИЙ АНАЛІЗ НОВЕЛ ЗАКОНУ (Закон № 2518-IX)

«ПРО ГАРАНТУВАННЯ РЕЧОВИХ ПРАВ НА ОБ'ЄКТИ НЕРУХОМОГО МАЙНА, ЯКІ БУДУТЬ СПОРУДЖЕНІ В МАЙБУТНЬОМУ»!
(стан справ в галузі крізь призму поточного законодавства)

1.1. ПРАКТИКА РОБОТИ Закону «Про гарантування речових прав…».

• Закони та інші нормативні акти.
• Постанова КМУ №785 від 5.07.2024 Унеможливлення реєстрації права власності на новозбудовані об’єкти (квартири, приміщення...) не у відповідності до Закону № 2518.

1.2. В ЄДЕССБ – відкриті відомості по спеціальним майновим правам.

• Перевірка Майбутніх обʼєктів нерухомості (МОН)
• Перевірка Об’єктів незавершеного будівництва (ОНБ)
• Отримання всієї інформації про будівництво (право на виконання будівельних робіт, проектна документація на будівництво, МОУ...).

1.3. Сфера застосування Закону.

• На які проекти розповсюджується.
• На які проекти НЕ розповсюджується.

1.4. ПРОДАЖ ПРАВ на майбутні об'єкти нерухомості (МОН).

• Категорійний апарат Закону.
• Подільний та Неподільний об’єкт незавершеного будівництва.
• Майбутні об’єкти нерухомості (МОН).
• Спеціальні майнові права (СМП) на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості.
• Функціональне призначення об’єктів нерухомості.
• Житлове, дачне, апартаменти (номери в готелях). Співвідношення та визначення. Коли є намір не потрапити до цих категорій.

1.5. «ЗАМОВНИК БУДІВНИЦТВА» та «ДЕВЕЛОПЕР».

• Відносини між ними - як можуть бути врегульовані?
• Оцінка ризиків для кожної зі сторін.
• Рекомендації щодо договірних формулювань у відносинах Замовника та Девелопера:
• - Договори - чек-лист обов'язкових пунктів.
• - Колапс спільних проектів, в яких ці пункти не враховані – моделювання ситуацій.

1.6. Кошти в будівництво від покупців / інвесторів.

• Коли та Хто може залучати.
• Як залучати кошти від інвесторів в будівельні проекти (будь-якого функціонального призначення)?

1.7. Місце ІСІ у світлі Закону №2518-IX:

• З інвестиційними договорами;
• З попередніми договорами;
• З продажем права вимоги.

1.8. РЕЄСТРАЦІЯ СПЕЦІАЛЬНИХ МАЙНОВИХ ПРАВ (СМП).

• Реєстрація СМП на Подільний та Неподільний об'єкт незавершеного будівництва:
• - за якими механізмами залучення коштів потрібно реєструвати СМП;
• - за якими механізмами залучення коштів не потрібно реєструвати СМП.
• Процедури та правові наслідки - моделюємо ЯК ПРАЦЮЄ на актуальних прикладах.
• Чи може реєстрація розглядатись:
• - як захист від недобудов та шахрайства (подвійний продаж...);
• - чи це тільки додаткові витрати?
• Новий власник СМП (який 100% сплатив вартість) - має право відчужити об’єкт без згоди Замовника / Девелопера.

1.9. Чергові ВИКЛЮЧНІ ВАРІАНТИ ЗАЛУЧЕННЯ КОШТІВ у будівництво.

• Нехай живе Договір купівлі-продажу майнових прав (зокрема, як складова деривативних контрактів).
• Майбутнє ЖБК без асоційованих членів з врахуванням норм Закону.
• ФФБ. Нова зарегульованість дискредитувавших себе ФФБ.

1.10. Актуальні механізми продажу - подальше використання.

• Попередні договори. Механизм продажу квартир через попередні договори – виключається!
• - Чи можна укладати попередні договори купівлі продажу нерухомості у об’єктах, дозвіл на які видано до вступу Закону в силу і отримувати забезпечувальні платежі?
• Залишаються способи продажу об'єктів житлового будівництва:
• - Договори купівлі-продажу;
• - ФФБ (фонди фінансування будівництва) - переформатують;
• - Фонди операцій з нерухомістю;
• - ІСІ (інститути спільного інвестування);
• - Емісія цільових облігацій підприємств.
• Договір резервування.
• - Чи передбачає перехід до покупця СМП у разі оплати повної вартості МОНу шляхом викупу облігацій.
• - Покупець перепродав облігації.
• Що відбувається з договором про резервування (розривається і укладається новий, чи передається наявний)?
• Що відбувається зі СМП, якщо є реєстрація на первинного покупця?
• Що відбувається з обтяженням на користь покупця, який перепродав облігації (якщо обтяження накладалось)?
• - Реєстрація права власності. Чи реєструються обтяження?

1.11. ВАРІАНТИ ФІНАНСУВАННЯ.

• Обов'язкові дії щодо кожного з варіантів фінансування.
• Перехідний період.

1.12. Перша поставка.

• Що вважається першою поставкою житла?
• При залучення коштів через корпоративні облігації - вважатиметься передача робіт/послуг від підрядника?
• Що з ПДВ на 1 поставку?

1.13. Номенклатура накладних витрат покупця та замовника будівництва при залученні коштів в будівництво.

1.14. ГАРАНТОВАНА («ЗНЕРУХОМЛЕНА») ЧАСТКА об'єкта буівництва.

• Як працює?
• Як будуть обходити?
• "Гарантована частка" - заборонено продавати до введення будинку в експлуатацію. Фінансується за власні кошти.
• Забудовник не може продати всі квартири/приміщення у житловому комплексі, поки об’єкт не введено в експлуатацію
• Визначається у % до сукупної (загальної) площі майбутніх об’єктів нерухомості у подільному об’єкті незавершеного будівництва (черзі / пусковому комплексі) відповідно до проектної документації на будівництво.
• У забудовника закінчились кошти. Що далі? Забудовник - (НЕ)зможе продати частину квартир до введення будинку в експлуатацію?

1.15. Розкриття, публічність всієї інформації про жиловий комплекс та статистику ринку. Діджиталізація.

• Темпи продажу, щомісячні звіти про продаж, скільки та по якій ціні, фотофіксація...
• Чи обов’язково вказувати ціну об’єкту нерухомості при розкритті інформації?
• Всі об'єкти, що забудовник планує продати, потрібно  "засвітити".
• Неможливітсь потім допродати підвальні приміщення / горища, ділити великі квартири під смарт-квартири…
• Рекламувати житлові комплекси без публічності повної інформації - заборонено.
• Штрафи.

1.16. Коригування проектної документації - обов’язковість погодження з інвесторами (власниками СМП).

• КРИТИЧНО ПРОАНАЛІЗУЄМО І ОБГОВОРИМО, ЩО ТЕРМІНОВО потрібно зробити і що буде, якщо нічого не робити.

Блок ІІ. ФІНАНСУВАННЯ БУДІВНИЦТВА В СВІТЛІ ЗАКОНУ УКРАЇНИ «ПРО РИНКИ КАПІТАЛУ...».

2.1. Визначаємо сферу регулювання.

2.2. Види організованих та неорганізованих ринків.

• (А) ДЕРИВАТИВИ НА ПОСТАВКУ НЕРУХОМОСТІ / МАЙНОВИХ ПРАВ НА НЕРУХОМІСТЬ./ Українське право, що застосовується. /

2.3. Співвідносимо поняття ПКУ та Закону:

• Дериватив vs Деривативні контракти.
• Форвард vs Форвардний контракт.

2.4. Чи є форвардний контракт на постачання майнових прав на нерухомість фінансовим інструментом?

• Що таке фінансовий інструмент?
• Чому не кожен деривативний контракт є фінансовим інструментом?

2.5. Деривативні контракти.

• Коли під час роботи з деривативними контрактами потрібно вдаватися до послуг інвестиційної фірми.
• Чи може інвестиційна фірма супроводжувати операції з деривативними контрактами, які є фінансовими інструментами.

2.6. Чому робота з деривативами на постачання майнових прав на організованому ринку (БТМ, ВТМ або регульованому ринку) є де-факто неможливою.

• Зокрема щодо реєстрації специфікацій та генеральних договорів у НКЦПФР.

2.7. Позабіржова торгівля деривативними контрактами.

• Що таке?
• Навіщо потрібний публічний аукціон?

2.8. Торговельний репозиторій.

• Торговельний репозиторій - як обов'язковий фігурант за умов відсутніх підзаконних актів.

2.9. Недотримання Закону - оцінка правових наслідків.

• Зокрема, для дійсності деривативних контрактів.

2.10. Практика застосування закону.

• У контексті запитів будівельного ринку з 1 липня 2021 року.
• (Б) ДЕРИВАТИВИ НА ПОСТАВКУ НЕРУХОМОСТІ / МАЙНОВИХ ПРАВ НА НЕРУХОМІСТЬ. / Іноземне право, що застосовується. /

2.11. Як уникнути відкритих питань нового Закону.

• Як вийти з-під дії Закону.

2.12. Правове обґрунтування незастосування норм Закону у разі укладання деривативів за межами України.

2.13. Іноземні деривативи. Чи можуть бути активом українських венчурних фондів?

2.14. Чи поширюються норми ПКУ на операції з іноземними деривативами, які здійснюються українськими суб'єктами.

2.15. Хто і як може заперечити, визнати недійсним іноземний дериватив?

• НОУ-ХАУ НКЦПФР – ОПЦІНИ на постачання права вимоги, випущені КУА (КІФ).

2.16. Проаналізуємо та спрогнозуємо, як на це ноу-хау відреагує ДПС.

2.17. Або - ціна та наслідки беззастережної довіри.

Блок ІІІ. ФОРС-МАЖОР В БУДІВНИЦТВІ.

• Практика застосування. Прикладне значення у проектах фінансування будівництва.

Блок IV. ІНВЕСТИЦІЇ ВІД СТРАТЕГІЧНИХ ІНВЕСТОРІВ. ДЕЛЕГУВАННЯ ФУНКЦІЙ «ЗАМОВНИКА БУДІВНИЦТВА».

4.1. Структурування відносин зі стратегічним інвестором.

• Огляд актуальних механізмів.

4.2. Комплексна забудова.

4.3. Оптимальні договірні конструкції в світлі Закону №2518-IX:

• Врегулювання відносин Замовника будівництва і Стратегічного інвестора.

4.4. Способи захисту інтересів замовника будівництва.

• Моделювання ситуацій.

4.5. Способи захисту інвестицій стратегічних інвесторів.

• Моделювання ситуацій.

4.6. Ризикові ситуації.

• Способи їх врегулювання в залежності від статусу сторони Договору.

Блок V. ПРОДАЖ КОТЕДЖІВ, БУДИНКІВ (САДОВИХ І ДАЧНИХ). * У світлі нюансів Закону № 2518-IX.

5.1. Механізми фінансування проектів котеджної, присадибної забудови.

• Варіанти структурування продажів:
• - земельна ділянка + будинок;
• - таунхауз;
• - частина житлового індивідуального будинку, яка стане майбутньої квартирою.

5.2. Податково-правовий потенціал ІСІ (венчурних фондів) та ЖБК з метою реалізації проектів котеджної забудови:

• Актуальні операції - перелік.
• Витрати, пов'язані з їх реалізацією.

5.3. Юридичний аналіз варіантів залучення коштів від покупців котеджів:

• Правові та податкові принципи вибору варіанта.
• Залучення інвестора в якості покупця акцій фонду. Юридичний аналіз варіанту. Опис, переваги та недоліки.
• Залучення інвестора в якості покупця деривативів. Юридичний аналіз варіанту. Опис, переваги та недоліки.
• Залучення інвестора в якості учасника ЖБК. Юридичний аналіз варіанту. Опис, переваги та недоліки.

Блок VІ. ПРОДАЖ КВАРТИР І ПРИМІЩЕНЬ.

ІНВЕСТИЦІЇ ВІД ПОКУПЦІВ НЕРУХОМОСТІ, ЩО БУДУЄТЬСЯ. * Усі питання розглядаються у світлі Закону № 2518-IX за допомогою порівняльного аналізу.

6.1. Критерії вибору Цільовий компанії для організації продажів нерухомості, що будується:

• Податкові аспекти.
• Маркетингові аспекти.
• Аспекти безпеки.

6.2. Юридичний аналіз факторів, що впливають на вибір механізму фінансування:

• Законність операцій.
• Оподаткування операцій.
• Мінімізація витрат (похідних).
• Маркетингова привабливість механізму.
• Ділова мета операцій.
• Реальність господарських операцій.
• Переваги суті операцій над їх формою.
• Звичайна ціна при поставці активів.

6.3. Механізми фінансування будівництва, які використовуються.

• Порівняльний аналіз.

6.4. Житлово-будівельні кооперативи (ЖБК).

6.5. Попередні договори в будівництві.

• Ілюзія другої поставки або зона 100% податкового і юридичного ризику.
• Юридичний аналіз судової практики.
• Моделювання ситуацій.

6.6. ІСІ. Способи продажу нерухомості, що будується через інститути спільного інвестування (ІСІ).

• Удар по ІСІ з боку податківців: невизнання права ІСІ на застосування п.141.6.1 ПКУ - причини, наслідки і висновки, які слід зробити.
• Правовий статус ІСІ.
• Потенціал та нові можливості ІСІ в контексті ПКУ.
• ІСІ крізь призму Закону № 5080-VI та нової підзаконної нормативної бази.
• Види ІСІ.
• Допустимі операції.
• Операції з нерезидентами.
• Виведення прибутку з венчурних ІСІ.
• Робота ІСІ з нерезидентами в світлі лібералізації валютного законодавства.
• Валютні обмеження при роботі з нерезидентами і цінними паперами: способи їх подолання.

6.7. Форвардні контракти (ФК) через ІСІ / через нерезидента для цілей фінансування будівництва житла:

• Алгоритм операцій.
• Продаж готової / нерухомості, що будується з використанням ФК:
• - роз'яснення податкових органів, МЕРТ, судова практика.
• Чому Форвардні контракти успішно витримали податкові перевірки.
• Офіційна позиція НКЦПФР про законність застосування форвардних контрактів.
• Деривативи, укладені поза біржі - не будуть визнані деривативами: аналіз судової практики.
• Роль і значення публічних аукціонів при укладенні деривативів: порівняльний аналіз.
• Форвардні контракти на нерухомість, що будується - як єдиний стійкий інструмент фінансування будівництва в умовах «масових перевірок забудовників».
• Перспективи розвитку ринку товарних деривативів в Україні та за її межами.

6.8. Фінансово-кредитні механізми.

• Стратегії використання фінансово-кредитних механізмів у відносинах з державними, комунальними підприємствами: алгоритм дій.
• Комбіноване використання фінансово-кредитних механізмів і житлово-будівельних кооперативів.
• Уроки, витягнуті з ФФБ-пірамід. Підходи до реструктуризації ФФБ.