БЛОК 1. ПОДАТОК НА ПРИБУТОК. БУХГАЛТЕРСЬКИЙ ТА ПОДАТКОВИЙ ОБЛІК ОПЕРАЦІЙ.
1. ВВЕДЕННЯ В ЦИВІЛЬНИЙ ОБОРОТ МОН, майбутніх об’єктів нерухомості замовниками та девелоперами.
- Реєстрація спец. майнових прав МОН на себе та їх перший продаж - бухгалтерський облік, податкові наслідки з податку на прибуток, ПДВ.
- Подальші операції з МОН (в т.ч. поступка, перепродаж спец. майнових прав першим покупцем і т.д.).
- Проведення в бух. обліку. Податкові наслідки для першого покупця.
- Зміни в реєстрації речових прав на нерухомість.
- Інші новації законодавства про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому.
- Схеми залучення фінансування в будівництво - вплив на організацію та оподаткування.
2. ПОРЯДОК та ДАТИ ВИЗНАННЯ ДОХОДУ для різних договірних моделей залучення коштів інвесторів для фінансування будівництва об’єктів з урахуванням законодавства про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна (Закон № 2600-IX, Закон № 2518-IX):
- Договори купівлі-продажу майнових прав на нерухомість (для об’єктів з дозволами на будівництво отриманими до 10.10.2022 року).
- Договори купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості (для об’єктів з дозволами на будівництво отриманими після 10.10.2022 року).
- Попередні договори (договори бронювання, резервування і т.і.) з забезпечувальними платежами.
- Податкові ризики, можливості їх уникнення. Аналіз нових роз’яснень ДПС.
- Форвардні контракти (деривативи), Цільові облігації та інші договори з обігу цінних паперів.
- Житлово-будівельні кооперативи (ЖБК) + спеціальні майнові права на МОН.
- - Зміни бізнес-моделі та схеми оподаткування в житлових проектах які будуються з використанням кооперативів.
- - Варіант прямого залучення коштів від кінцевих покупців нерухомості.
- - Договірні схеми залучення коштів.
- - Етап завершення проєкту і проведення розрахунків із засновниками кооперативу.
- - Податкові наслідки обміну паїв фіз. осіб на спец. майнові права.
- Інвестиційні договори.
- Продажі готового житла за посередництвом ФОП.
3. Альтернативні схеми фінансування будівництва без реєстрації спец. майнових прав на нерухомість, що будується.
- Позикове фінансування від нерезидентів. ІСІ.
- Фінансування власного представництва нерезидента в Україні.
4. Вплив реформи з впровадження ЄДЕССБ на питання достовірності облікових даних щодо:
- Собівартості будівництва;
- Розміру виручки.
5. ПОРЯДОК ВІДОБРАЖЕННЯ В ОБЛІКУ та ФІНАНСОВІЙ / ПОДАТКОВІЙ ЗВІТНОСТІ Замовника & Девелопера операцій:
- Будівництва власної нерухомості;
- Будівництва інвестиційної нерухомості;
- Будівництва нерухомості для продажу:
- - в т.ч. з залученням позикових коштів;
- - або надання права відтермінування оплати для покупців.
- Врахування положень Н(П)СБО або МСФЗ при:
- - Визнанні компонента фінансування в доходах або витратах;
- - Опис облікової політики.
6. Операції між Замовником будівництва та Девелопером:
- При реконструкції з подальшим розподілом між сторонами площ в реконструйованому об’єкті.
7. Порядок відображення в бухгалтерському та податковому обліку Власника землі (землекористувача) та Девелопера:
- Операцій з розподілу / передачі об’єктів нерухомості завершених будівництвом в оплату за право забудови.
8. Вплив на розмір собівартості будівництва непередбачуваних витрат:
- Страхування воєнних ризиків;
- Часткові руйнування під час обстрілів;
- Зупинки будівництва в зв’язку з дефіцитом фінансування;
- Простої в зв’язку з форс-мажором (відключення світла і т.п.).
- Витрат на спорудження зовнішніх мереж та об’єктів інфраструктури.
9. ПЕРЕВІРКИ.
- Практика податкових перевірок будівельних компаній 2024 року..
10. Визначення облікової політики:
- Для собівартості будівництва.
- Собівартості реалізації при комплексній забудові з почерговим введенням в експлуатації окремих об’єктів нерухомості.
11. Інвестиційні проекти зі значними інвестиціями від нерезидентів в Україну:
- Податкові пільги з податку на прибуток і інших податків
12. Передача збудованої за власні або позикові кошти комерційної або іншої нежитлової нерухомості новим власникам.
- Реорганізація. Купівля-продаж корпоративних прав. Фінансовий лізинг.
13. Передача житлових будинків управителю.
- Які наслідки в обліку замовника будівництва.
БЛОК 2. ПДВ - ЗМІНИ ТА ПОДАТКОВІ РИЗИКИ.
14. ПЕРШЕ ПОСТАЧАННЯ. Зміни в підходах до визначення 1 постачання для цілей застосування пільги з ПДВ при продажу житлової нерухомості.
- Перше постачання житла - обов’язкове оподаткування ПДВ.
- Друге постачання - звільнення від ПДВ.
- Як розрізнити перше і друге – нові ІПК від ДПС.
- Нерозповсюдження звільнення від ПДВ на 1 постачання (відчуження) спец. майнових прав на майбутній об’єкт житлової нерухомості.
- Чи може бути 2 перших постачання поспіль для майбутніх об’єктів нерухомості (МОН)?
- Порядок визначення 1 постачання при продажу житлової нерухомості замовником/девелопером після завершення будівництва.
15. Звільнення від ПДВ операцій постачання житла.
- Хто з учасників будівельних проєктів з дозволами на будівництво до 22.10.2022 р. і за яких умов має право?
16. Звільнення від ПДВ - коли обов’язково застосовувати.
- Хто з учасників схем фінансування будівництва (замовник, девелопер, генеральний інвестор) ЗОБОВ’ЯЗАНИЙ ЗАСТОСОВУВАТИ ЗВІЛЬНЕННЯ ВІД ПДВ до операцій з постачання житлової нерухомості після 10.10.2022 року.
17. ЗАСТОСУВАННЯ ПІЛЬГИ з ПДВ при постачанні об'єктів житлової нерухомості за різними договірними схемами:
- Купівля-продаж майнових прав;
- Купівля-продаж квартир;
- Внесення паю в кооператив;
- Форварди;
- Продаж МОН;
- Тощо.
18. Чи може бути застосована пільга з ПДВ при постачанні об'єктів житлової нерухомості за такими договірними схемами:
- Обмін об’єкта нерухомості на пай в ЖБК;
- Постачання базового активу за форвардним контрактом;
- Уступка прав вимоги.
19. ЗМІНА ПЛОЩ, ПОКУПЦЯ ЧИ ОБ'ЄКТА НЕРУХОМОСТІ інвестором до завершення будівництва:
- Як коригувати ПДВ.
- Проблема реєстрації зменшуючих розрахунків коригувань;
- Вплив на показник S перевищення.
20. КАСОВИЙ МЕТОД ПДВ:
- Для замовника & девелопера житлового будівництва, якщо одночасно будується житлова і нежитлова нерухомість.
- Як користуватись в такому випадку касовим методом.
- Чи є обов'язковим для генерального підрядника застосування касового методу при будівництві житла.
- Для кого з підрядних організацій застосування касового методу не є обов’язковим.
21. ПОДАТКОВІ РИЗИКИ з ПДВ для замовника & девелопера:
- Пов'язані з визначенням бази для ПДВ не нижче за звичайну ціну при постачанні будівельних робіт / побудованих об'єктів нерухомості;
- Способи їх зменшення. Можливості для мінімізації цих ризиків.
22. ВІДНОВЛЕННЯ ЗРУЙНОВАНОГО ЖИТЛА, ІНФРАСТРУКТУРИ та НОВОГО БУДІВНИЦТВА - фінансування робіт.
- За рахунок бюджетних коштів.
- Від іноземних держав та/або міжнародних організацій у формі грантів.
- Хто з підрядних будівельних організацій і з дотриманням яких умов має право на звільнення від ПДВ при постачанні будівельних робіт.
- Бухгалтерський облік. Податковий облік. Податок на прибуток. ПДВ.
23. Порядок застосування пільги з ПДВ для ген. підрядників виконаних БМР з відновлення зруйнованого або пошкодженого житла.
- Огляд положень узагальнюючої податкової консультації (Наказ Мінфіну від 09.08.2024 № 397).
24. Підходи до розподілу вхідного ПДВ:
- При постачаннях для будівництва з метою вилучення його з податкового кредиту за вимогами норм п. 198.5 статті 198 та п. 199.1 статті 199 ПКУ.
БЛОК 3. ПДФО. Податок на землю.
25. ПДФО. КАРДИНАЛЬНІ ЗМІНИ В ОПОДАТКУВАННІ ПДФО:
- Операції фіз. осіб, які задіяні в ланцюгу купівлі-продажу майнових прав на майбутні/незавершені будівництвом об’єкти нерухомості:
- - Поступка прав вимоги;
- - Продаж спец. майнових прав;
- - Заміна сторони в договорі;
- - Продаж об’єкта незавершеного будівництва;
- - Міна пайових внесків в кооператив на житло.
- Вимоги до оцінки.
- Перелік витрат в зменшення бази для оподаткування ПДФО, операцій з продажу майбутніх об’єктів нерухомості.
- ПДФО & Індивідуальні знижки при продажах об’єктів нерухомості. Звичайна ціна.
26. СТАРІ ПРОБЛЕМИ "НА НОВИЙ ЛАД" + ВІЧНІ ТЕМИ.
27. Відповіді на запитання учасників.
