Семінар ПОДАТКИ та ОБЛІК в БУДІВНИЦТВІ. Онлайн

БЛОК 1. ПОДАТКОВИЙ ОБЛІК (ПОДАТОК НА ПРИБУТОК І ПДВ)
ОПЕРАЦІЙ ФІНАНСУВАННЯ НОВОГО БУДІВНИЦТВА у Замовника & Девелопера
з ПОДАЛЬШИМ ПРОДАЖЕМ ЗБУДОВАНОЇ НЕРУХОМОСТІ з урахуванням законодавства про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна (Закон № 2518-IX).

1.1. ОТРИМАНІ КОШТИ для фінансування будівництва по договорах КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ ПРОДАЖУ СПЕЦІАЛЬНИХ МАЙНОВИХ ПРАВ:

• ПОРЯДОК та ДАТИ ВИЗНАННЯ ДОХОДУ в бухгалтерському обліку: 
  - Замовника & Девелопера будівництва.
  - Інвестора ЮО першого покупця таких прав (другий продаж).
• ПДВ - перше, друге постачання при продажах МОН житлової нерухомості.

1.2. ОБЛІК ПЛАТЕЖІВ ПО ДОГОВОРАМ ПРОДАЖІВ МОН:

• До і після дати введення об’єкту в експлуатацію.
• Реєстрація права власності на новозбудовану нерухомість за Замовником & Девелопером і проблема виконання раніш укладених правочинів з МОН.

1.3. ПДВ ПІЛЬГА по 197.1.14 при продажі нової (реконструйованої) житлової нерухомостІ:

• З застосуванням для 1 проекту 2 механізмів продажів - МОНи і квартири з зареєстрованим правом власності на Замовника & Девелопера. 

1.4. РОЗПОДІЛ ВХІДНОГО ПДВ при пільгових продажах.

• З якого періоду починати застосування «умовного продажу» по п. 198.5.
• А в які періоди здійснювати розподіл вхідного  ПДВ по п. 199.1 для виконання вимог ПКУ.

1.5. ОБЛІК ВИРОБНИЧОЇ СОБІВАРТОСТІ БУДІВНИЦТВА І СОБІВАРТОСТІ РЕАЛІЗАЦІЇ ТА ДОХОДІВ:

• Від продажів об’єктів нерухомості після введення збудованого об’єкту в експлуатацію, в тому числі в проектах де до організації та фінансування будівництва були залучені одночасно і Замовник і Девелопер.

1.6. Відповіді на запитання (в т.ч. надіслані заздалегідь).

БЛОК 2. ПОДАТКОВИЙ ОБЛІК (ПОДАТОК НА ПРИБУТОК І ПДВ)
ОПЕРАЦІЙ З ПРАВАМИ на нерухомість, що будується в складі АКТИВІВ ІСІ.

2.1. Фінансові витрати на будівництво:

• Кредити від ІСІ, кредити від нерезидентів;
• Забезпечувальні платежі;
• Капіталізація витрат на позики в собівартості будівництва;
• Податкові різниці по капіталізованим відсоткам на будівництво при залученні кредитного фінансування від нерезидентів.

2.2. Бухгалтерський облік нерухомості і операцій оренди:

• Для об’єктів комерційної нерухомості, що залишаються на балансі ІСІ після завершення будівництва у відповідності до настанов МСФЗ 16 «Оренда» та МСБУ 40 «Інвестиційна нерухомість».

2.3. Проблема реєстрації платником ПДВ і податкового обліку ПДВ:

• У КУА, яка управляє активами декількох ПІФів з нерухомістю у складі активів.

2.4. Варіанти обліку деривативних контрактів (форварди і опціони) та спеціальних майнових прав на МОНи:

• У забудовника та у складі активів ІСІ під управлінням КУА;
• Або звичайних ТОВ;
• Згідно з настановами МСФЗ 9 «Фінансові інструменти» або НПСБО 12 «Фінансові інвестиції».

2.5. Узагальненні висновки і рекомендації по результатам планових документальних перевірок ДПС забудовників і ІСІ КІФ в 2025 році:

• Креативний пошук джерел наповнення бюджету податковими органами з ігноруванням змісту норм Податкового кодексу України.

2.6. Відповіді на запитання (в т.ч. надіслані заздалегідь).

БЛОК 3. ПОДАТКОВИЙ ОБЛІК (ПОДАТОК НА ПРИБУТОК І ПДВ)
ОПЕРАЦІЙ БУДІВНИЦТВА І ПРОДАЖІВ ЗБУДОВАНОГО ЖИТЛА через ЖБК.

3.1. Внесення пайових внесків негрошовими коштами засновниками кооперативу.

3.2. Облік витрат будівництва.

• В т.ч. для будівництва «господарським способом» без залучення генерального підрядника.
• Наслідки з точки зору ПДВ.

3.3. Вибір схеми продажів:

• Спеціальних майнові права (СМП) на нерухомість.
• Або продажу збудованої нерухомості з зареєстрованим правом власності на Кооператив як Замовника будівництва.  

3.4. Облік прав на землю внесеної до пайового капіталу Кооперативу після завершення будівництва.

3.5. Облік операцій з капіталом, в т.ч.:

• Пайовий;
• Вступні внески;
• Спеціальні фонди;
• Операції обслуговуючого кооперативу після завершення будівництва.

3.6. Відповіді на запитання (в т.ч. надіслані заздалегідь).

БЛОК 4. ПРОБЛЕМНІ ПИТАННЯ ПДВ В БУДІВЕЛЬНИХ ПРОЕКТАХ житлової нерухомості.
ЗМІНИ ТА ПОДАТКОВІ РИЗИКИ.

4.1. КАСОВИЙ МЕТОД для ПДВ:

• Особливості застосування генеральним підрядником та замовником будівництва житла.

4.2. Проблема визначення дати початку застосування касового методу:

• З погляду податкового кредиту у Замовника & Девелопера в проектах зі спорудження житла.

4.3. Зупинення реєстрації ПН у постачальників спеціальних майнових прав (СМП).

• Обґрунтування для розблокування.

4.4. Нарахування ПЗ по операціям «умовного продажу» згідно п. 198.5 статті 198 ПКУ.

• Можливі алгоритми визначення розміру долі вхідного ПДВ, що підлягає сторнуванню з ПК через «умовний продаж». 

4.5. Пільга по 197.1.15 при виконання робіт з будівництва (відновлення житла) за рахунок державних коштів.

• Доля вхідного ПДВ – собівартість будівництва чи інші операційні витрати. 

4.6. Продаж землі окремо від об’єкту нерухомості:

• Як об’єкт оподаткування ПДВ.
• Роз’яснювальна практика податкових органів, в чому полягає податковий ризик.  

4.7. Відповіді на запитання (в т.ч. надіслані заздалегідь).

БЛОК 5. ПРОБЛЕМНІ ПИТАННЯ ПДФО. 
В т.ч. звичайні ціни при продажах нерухомості на етапі будівництва інвестору фізичній особі.
Податкові наслідки подальших перепродажів ним цієї нерухомості.

5.1. Продаж об’єкту незавершеного будівництва.

• На етапі будівництва неподільний об’єкт.

5.2. Продаж спеціальних майнових прав на майбутні об’єкти житлової нерухомості.

• На етапі будівництва подільного об’єкту будівництва.

5.3. Поступка прав вимог за договорами купівлі-продажу МОН укладеними на виконання форвардних контрактів.

5.4. Відповіді на запитання (в т.ч. надіслані заздалегідь).