Семінар ПОДАТКИ та ОБЛІК в БУДІВНИЦТВІ

БЛОК 1. ПОДАТОК НА ПРИБУТОК. БУХГАЛТЕРСЬКИЙ ТА ПОДАТКОВИЙ ОБЛІК ОПЕРАЦІЙ.

1. ВВЕДЕННЯ В ЦИВІЛЬНИЙ ОБОРОТ МОН, майбутніх об’єктів нерухомості замовниками та девелоперами.

• Реєстрація спец. майнових прав МОН на себе та їх перший продаж - бухгалтерський облік, податкові наслідки з податку на прибуток, ПДВ.
• Подальші операції з МОН (в т.ч. поступка, перепродаж спец. майнових прав першим покупцем і т.д.).
• Проведення в бух. обліку. Податкові наслідки для першого покупця.
• Зміни в реєстрації речових прав на нерухомість.
• Інші новації законодавства про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому.
• Схеми залучення фінансування в будівництво - вплив на організацію та оподаткування.

2. ПОРЯДОК та ДАТИ ВИЗНАННЯ ДОХОДУ для різних договірних моделей залучення коштів інвесторів для фінансування будівництва об’єктів з урахуванням законодавства про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна (Закон № 2600-IX, Закон № 2518-IX):

• Договори купівлі-продажу майнових прав на нерухомість (для об’єктів з дозволами на будівництво отриманими до 10.10.2022 року).
• Договори купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості (для об’єктів з дозволами на будівництво отриманими після 10.10.2022 року).
• Попередні договори (договори бронювання, резервування і т.і.) з забезпечувальними платежами.
• Податкові ризики, можливості їх уникнення. Аналіз нових роз’яснень ДПС.
• Форвардні контракти (деривативи), Цільові облігації та інші договори з обігу цінних паперів.
• Житлово-будівельні кооперативи (ЖБК) + спеціальні майнові права на МОН.
• - Зміни бізнес-моделі та схеми оподаткування в житлових проектах які будуються з використанням кооперативів.
• - Варіант прямого залучення коштів від кінцевих покупців нерухомості.
• - Договірні схеми залучення коштів.
• - Етап завершення проєкту і проведення розрахунків із засновниками кооперативу.
• - Податкові наслідки обміну паїв фіз. осіб на спец. майнові права.
• Інвестиційні договори.
• Продажі готового житла за посередництвом ФОП.

3. Альтернативні схеми фінансування будівництва без реєстрації спец. майнових прав на нерухомість, що будується.

• Позикове фінансування від нерезидентів. ІСІ.
• Фінансування власного представництва нерезидента в Україні.

4. Вплив реформи з впровадження ЄДЕССБ на питання достовірності облікових даних щодо:

• Собівартості будівництва;
• Розміру виручки.

5. ПОРЯДОК ВІДОБРАЖЕННЯ В ОБЛІКУ та ФІНАНСОВІЙ / ПОДАТКОВІЙ ЗВІТНОСТІ Замовника & Девелопера операцій:

• Будівництва власної нерухомості;
• Будівництва інвестиційної нерухомості;
• Будівництва нерухомості для продажу:
• - в т.ч. з залученням позикових коштів;
• - або надання права відтермінування оплати для покупців.
• Врахування положень Н(П)СБО або МСФЗ при:
• - Визнанні компонента фінансування в доходах або витратах;
• - Опис облікової політики.

6. Операції між Замовником будівництва та Девелопером:

• При реконструкції з подальшим розподілом між сторонами площ в реконструйованому об’єкті.

7. Порядок відображення в бухгалтерському та податковому обліку Власника землі (землекористувача) та Девелопера:

• Операцій з розподілу / передачі об’єктів нерухомості завершених будівництвом в оплату за право забудови.

8. Вплив на розмір собівартості будівництва непередбачуваних витрат:

• Страхування воєнних ризиків;
• Часткові руйнування під час обстрілів;
• Зупинки будівництва в зв’язку з дефіцитом фінансування;
• Простої в зв’язку з форс-мажором (відключення світла і т.п.).
• Витрат на спорудження зовнішніх мереж та об’єктів інфраструктури.

9. ПЕРЕВІРКИ.

• Практика податкових перевірок будівельних компаній 2024 року..

10. Визначення облікової політики:

• Для собівартості будівництва.
• Собівартості реалізації при комплексній забудові з почерговим введенням в експлуатації окремих об’єктів нерухомості.

11. Інвестиційні проекти зі значними інвестиціями від нерезидентів в Україну:

• Податкові пільги з податку на прибуток і інших податків

12. Передача збудованої за власні або позикові кошти комерційної або іншої нежитлової нерухомості новим власникам.

• Реорганізація. Купівля-продаж корпоративних прав. Фінансовий лізинг.

13. Передача житлових будинків управителю.

• Які наслідки в обліку замовника будівництва.

БЛОК 2. ПДВ - ЗМІНИ ТА ПОДАТКОВІ РИЗИКИ.

14. ПЕРШЕ ПОСТАЧАННЯ. Зміни в підходах до визначення 1 постачання для цілей застосування пільги з ПДВ при продажу житлової нерухомості.

• Перше постачання житла - обов’язкове оподаткування ПДВ.
• Друге постачання - звільнення від ПДВ.
• Як розрізнити перше і друге – нові ІПК від ДПС.
• Нерозповсюдження звільнення від ПДВ на 1 постачання (відчуження) спец. майнових прав на майбутній об’єкт житлової нерухомості.
• Чи може бути 2 перших постачання поспіль для майбутніх об’єктів нерухомості (МОН)?
• Порядок визначення 1 постачання при продажу житлової нерухомості замовником/девелопером після завершення будівництва.

15. Звільнення від ПДВ операцій постачання житла.

• Хто з учасників будівельних проєктів з дозволами на будівництво до 22.10.2022 р. і за яких умов має право?

16. Звільнення від ПДВ - коли обов’язково застосовувати.

• Хто з учасників схем фінансування будівництва (замовник, девелопер, генеральний інвестор) ЗОБОВ’ЯЗАНИЙ ЗАСТОСОВУВАТИ ЗВІЛЬНЕННЯ ВІД ПДВ до операцій з постачання житлової нерухомості після 10.10.2022 року. 

17. ЗАСТОСУВАННЯ ПІЛЬГИ з ПДВ при постачанні об'єктів житлової нерухомості за різними договірними схемами:

• Купівля-продаж майнових прав;
• Купівля-продаж квартир;
• Внесення паю в кооператив;
• Форварди;
• Продаж МОН;
• Тощо.

18. Чи може бути застосована пільга з ПДВ при постачанні об'єктів житлової нерухомості за такими договірними схемами:

• Обмін об’єкта нерухомості на пай в ЖБК;
• Постачання базового активу за форвардним контрактом;
• Уступка прав вимоги.

19. ЗМІНА ПЛОЩ, ПОКУПЦЯ ЧИ ОБ'ЄКТА НЕРУХОМОСТІ інвестором до завершення будівництва:

• Як коригувати ПДВ.
• Проблема реєстрації зменшуючих розрахунків коригувань;
• Вплив на показник S перевищення.

20. КАСОВИЙ МЕТОД ПДВ:

• Для замовника & девелопера житлового будівництва, якщо одночасно будується житлова і нежитлова нерухомість.
• Як користуватись в такому випадку касовим методом.
• Чи є обов'язковим для генерального підрядника застосування касового методу при будівництві житла.
• Для кого з підрядних організацій застосування касового методу не є обов’язковим.

21. ПОДАТКОВІ РИЗИКИ з ПДВ для замовника & девелопера:

• Пов'язані з визначенням бази для ПДВ не нижче за звичайну ціну при постачанні будівельних робіт / побудованих об'єктів нерухомості;
• Способи їх зменшення. Можливості для мінімізації цих ризиків.

22. ВІДНОВЛЕННЯ ЗРУЙНОВАНОГО ЖИТЛА, ІНФРАСТРУКТУРИ та НОВОГО БУДІВНИЦТВА - фінансування робіт.

• За рахунок бюджетних коштів.
• Від іноземних держав та/або міжнародних організацій у формі грантів.
• Хто з підрядних будівельних організацій і з дотриманням яких умов має право на звільнення від ПДВ при постачанні будівельних робіт.
• Бухгалтерський облік. Податковий облік. Податок на прибуток. ПДВ.

23. Порядок застосування пільги з ПДВ для ген. підрядників виконаних БМР з відновлення зруйнованого або пошкодженого житла.

• Огляд положень узагальнюючої податкової консультації (Наказ Мінфіну від 09.08.2024 № 397).

24. Підходи до розподілу вхідного ПДВ:

• При постачаннях для будівництва з метою вилучення його з податкового кредиту за вимогами норм п. 198.5 статті 198 та п. 199.1 статті 199 ПКУ.

БЛОК 3. ПДФО. Податок на землю.

25. ПДФО. КАРДИНАЛЬНІ ЗМІНИ В ОПОДАТКУВАННІ ПДФО:

• Операції фіз. осіб, які задіяні в ланцюгу купівлі-продажу майнових прав на майбутні/незавершені будівництвом об’єкти нерухомості:
• - Поступка прав вимоги;
• - Продаж спец. майнових прав;
• - Заміна сторони в договорі;
• - Продаж об’єкта незавершеного будівництва;
• - Міна пайових внесків в кооператив на житло.
• Вимоги до оцінки.
• Перелік витрат в зменшення бази для оподаткування ПДФО, операцій з продажу майбутніх об’єктів нерухомості.
• ПДФО & Індивідуальні знижки при продажах об’єктів нерухомості. Звичайна ціна.

26. СТАРІ ПРОБЛЕМИ "НА НОВИЙ ЛАД" + ВІЧНІ ТЕМИ.

27. Відповіді на запитання учасників.