Блок І. ЮРИДИЧНИЙ АНАЛІЗ НОВЕЛ ЗАКОНУ (Закон № 2518-IX)
«ПРО ГАРАНТУВАННЯ РЕЧОВИХ ПРАВ НА ОБ'ЄКТИ НЕРУХОМОГО МАЙНА, ЯКІ БУДУТЬ СПОРУДЖЕНІ В МАЙБУТНЬОМУ»!
(стан справ в галузі крізь призму поточного законодавства)
1.1. ПРАКТИКА РОБОТИ Закону «Про гарантування речових прав…».
- Закони та інші нормативні акти.
- Постанова КМУ №785 від 5.07.2024 Унеможливлення реєстрації права власності на новозбудовані об’єкти (квартири, приміщення...) не у відповідності до Закону № 2518.
1.2. В ЄДЕССБ – відкриті відомості по спеціальним майновим правам.
- Перевірка Майбутніх обʼєктів нерухомості (МОН)
- Перевірка Об’єктів незавершеного будівництва (ОНБ)
- Отримання всієї інформації про будівництво (право на виконання будівельних робіт, проектна документація на будівництво, МОУ...).
1.3. Сфера застосування Закону.
- На які проекти розповсюджується.
- На які проекти НЕ розповсюджується.
1.4. ПРОДАЖ ПРАВ на майбутні об'єкти нерухомості (МОН).
- Категорійний апарат Закону.
- Подільний та Неподільний об’єкт незавершеного будівництва.
- Майбутні об’єкти нерухомості (МОН).
- Спеціальні майнові права (СМП) на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості.
- Функціональне призначення об’єктів нерухомості.
- Житлове, дачне, апартаменти (номери в готелях). Співвідношення та визначення. Коли є намір не потрапити до цих категорій.
1.5. «ЗАМОВНИК БУДІВНИЦТВА» та «ДЕВЕЛОПЕР».
- Відносини між ними - як можуть бути врегульовані?
- Оцінка ризиків для кожної зі сторін.
- Рекомендації щодо договірних формулювань у відносинах Замовника та Девелопера:
- - Договори - чек-лист обов'язкових пунктів.
- - Колапс спільних проектів, в яких ці пункти не враховані – моделювання ситуацій.
1.6. Кошти в будівництво від покупців / інвесторів.
- Коли та Хто може залучати.
- Як залучати кошти від інвесторів в будівельні проекти (будь-якого функціонального призначення)?
1.7. Місце ІСІ у світлі Закону №2518-IX:
- З інвестиційними договорами;
- З попередніми договорами;
- З продажем права вимоги.
1.8. РЕЄСТРАЦІЯ СПЕЦІАЛЬНИХ МАЙНОВИХ ПРАВ (СМП).
- Реєстрація СМП на Подільний та Неподільний об'єкт незавершеного будівництва:
- - за якими механізмами залучення коштів потрібно реєструвати СМП;
- - за якими механізмами залучення коштів не потрібно реєструвати СМП.
- Процедури та правові наслідки - моделюємо ЯК ПРАЦЮЄ на актуальних прикладах.
- Чи може реєстрація розглядатись:
- - як захист від недобудов та шахрайства (подвійний продаж...);
- - чи це тільки додаткові витрати?
- Новий власник СМП (який 100% сплатив вартість) - має право відчужити об’єкт без згоди Замовника / Девелопера.
1.9. Чергові ВИКЛЮЧНІ ВАРІАНТИ ЗАЛУЧЕННЯ КОШТІВ у будівництво.
- Нехай живе Договір купівлі-продажу майнових прав (зокрема, як складова деривативних контрактів).
- Майбутнє ЖБК без асоційованих членів з врахуванням норм Закону.
- ФФБ. Нова зарегульованість дискредитувавших себе ФФБ.
1.10. Актуальні механізми продажу - подальше використання.
- Попередні договори. Механизм продажу квартир через попередні договори – виключається!
- - Чи можна укладати попередні договори купівлі продажу нерухомості у об’єктах, дозвіл на які видано до вступу Закону в силу і отримувати забезпечувальні платежі?
- Залишаються способи продажу об'єктів житлового будівництва:
- - Договори купівлі-продажу;
- - ФФБ (фонди фінансування будівництва) - переформатують;
- - Фонди операцій з нерухомістю;
- - ІСІ (інститути спільного інвестування);
- - Емісія цільових облігацій підприємств.
- Договір резервування.
- - Чи передбачає перехід до покупця СМП у разі оплати повної вартості МОНу шляхом викупу облігацій.
- - Покупець перепродав облігації.
- Що відбувається з договором про резервування (розривається і укладається новий, чи передається наявний)?
- Що відбувається зі СМП, якщо є реєстрація на первинного покупця?
- Що відбувається з обтяженням на користь покупця, який перепродав облігації (якщо обтяження накладалось)?
- - Реєстрація права власності. Чи реєструються обтяження?
1.11. ВАРІАНТИ ФІНАНСУВАННЯ.
- Обов'язкові дії щодо кожного з варіантів фінансування.
- Перехідний період.
1.12. Перша поставка.
- Що вважається першою поставкою житла?
- При залучення коштів через корпоративні облігації - вважатиметься передача робіт/послуг від підрядника?
- Що з ПДВ на 1 поставку?
1.13. Номенклатура накладних витрат покупця та замовника будівництва при залученні коштів в будівництво.
1.14. ГАРАНТОВАНА («ЗНЕРУХОМЛЕНА») ЧАСТКА об'єкта буівництва.
- Як працює?
- Як будуть обходити?
- "Гарантована частка" - заборонено продавати до введення будинку в експлуатацію. Фінансується за власні кошти.
- Забудовник не може продати всі квартири/приміщення у житловому комплексі, поки об’єкт не введено в експлуатацію
- Визначається у % до сукупної (загальної) площі майбутніх об’єктів нерухомості у подільному об’єкті незавершеного будівництва (черзі / пусковому комплексі) відповідно до проектної документації на будівництво.
- У забудовника закінчились кошти. Що далі? Забудовник - (НЕ)зможе продати частину квартир до введення будинку в експлуатацію?
1.15. Розкриття, публічність всієї інформації про жиловий комплекс та статистику ринку. Діджиталізація.
- Темпи продажу, щомісячні звіти про продаж, скільки та по якій ціні, фотофіксація...
- Чи обов’язково вказувати ціну об’єкту нерухомості при розкритті інформації?
- Всі об'єкти, що забудовник планує продати, потрібно "засвітити".
- Неможливітсь потім допродати підвальні приміщення / горища, ділити великі квартири під смарт-квартири…
- Рекламувати житлові комплекси без публічності повної інформації - заборонено.
- Штрафи.
1.16. Коригування проектної документації - обов’язковість погодження з інвесторами (власниками СМП).
- КРИТИЧНО ПРОАНАЛІЗУЄМО І ОБГОВОРИМО, ЩО ТЕРМІНОВО потрібно зробити і що буде, якщо нічого не робити.
Блок ІІ. ФІНАНСУВАННЯ БУДІВНИЦТВА В СВІТЛІ ЗАКОНУ УКРАЇНИ «ПРО РИНКИ КАПІТАЛУ...».
2.1. Визначаємо сферу регулювання.
2.2. Види організованих та неорганізованих ринків.
- (А) ДЕРИВАТИВИ НА ПОСТАВКУ НЕРУХОМОСТІ / МАЙНОВИХ ПРАВ НА НЕРУХОМІСТЬ./ Українське право, що застосовується. /
2.3. Співвідносимо поняття ПКУ та Закону:
- Дериватив vs Деривативні контракти.
- Форвард vs Форвардний контракт.
2.4. Чи є форвардний контракт на постачання майнових прав на нерухомість фінансовим інструментом?
- Що таке фінансовий інструмент?
- Чому не кожен деривативний контракт є фінансовим інструментом?
2.5. Деривативні контракти.
- Коли під час роботи з деривативними контрактами потрібно вдаватися до послуг інвестиційної фірми.
- Чи може інвестиційна фірма супроводжувати операції з деривативними контрактами, які є фінансовими інструментами.
2.6. Чому робота з деривативами на постачання майнових прав на організованому ринку (БТМ, ВТМ або регульованому ринку) є де-факто неможливою.
- Зокрема щодо реєстрації специфікацій та генеральних договорів у НКЦПФР.
2.7. Позабіржова торгівля деривативними контрактами.
- Що таке?
- Навіщо потрібний публічний аукціон?
2.8. Торговельний репозиторій.
- Торговельний репозиторій - як обов'язковий фігурант за умов відсутніх підзаконних актів.
2.9. Недотримання Закону - оцінка правових наслідків.
- Зокрема, для дійсності деривативних контрактів.
2.10. Практика застосування закону.
- У контексті запитів будівельного ринку з 1 липня 2021 року.
- (Б) ДЕРИВАТИВИ НА ПОСТАВКУ НЕРУХОМОСТІ / МАЙНОВИХ ПРАВ НА НЕРУХОМІСТЬ. / Іноземне право, що застосовується. /
2.11. Як уникнути відкритих питань нового Закону.
- Як вийти з-під дії Закону.
2.12. Правове обґрунтування незастосування норм Закону у разі укладання деривативів за межами України.
2.13. Іноземні деривативи. Чи можуть бути активом українських венчурних фондів?
2.14. Чи поширюються норми ПКУ на операції з іноземними деривативами, які здійснюються українськими суб'єктами.
2.15. Хто і як може заперечити, визнати недійсним іноземний дериватив?
- НОУ-ХАУ НКЦПФР – ОПЦІНИ на постачання права вимоги, випущені КУА (КІФ).
2.16. Проаналізуємо та спрогнозуємо, як на це ноу-хау відреагує ДПС.
2.17. Або - ціна та наслідки беззастережної довіри.
Блок ІІІ. ФОРС-МАЖОР В БУДІВНИЦТВІ.
- Практика застосування. Прикладне значення у проектах фінансування будівництва.
Блок IV. ІНВЕСТИЦІЇ ВІД СТРАТЕГІЧНИХ ІНВЕСТОРІВ. ДЕЛЕГУВАННЯ ФУНКЦІЙ «ЗАМОВНИКА БУДІВНИЦТВА».
4.1. Структурування відносин зі стратегічним інвестором.
- Огляд актуальних механізмів.
4.2. Комплексна забудова.
4.3. Оптимальні договірні конструкції в світлі Закону №2518-IX:
- Врегулювання відносин Замовника будівництва і Стратегічного інвестора.
4.4. Способи захисту інтересів замовника будівництва.
4.5. Способи захисту інвестицій стратегічних інвесторів.
4.6. Ризикові ситуації.
- Способи їх врегулювання в залежності від статусу сторони Договору.
Блок V. ПРОДАЖ КОТЕДЖІВ, БУДИНКІВ (САДОВИХ І ДАЧНИХ). * У світлі нюансів Закону № 2518-IX.
5.1. Механізми фінансування проектів котеджної, присадибної забудови.
- Варіанти структурування продажів:
- - земельна ділянка + будинок;
- - таунхауз;
- - частина житлового індивідуального будинку, яка стане майбутньої квартирою.
5.2. Податково-правовий потенціал ІСІ (венчурних фондів) та ЖБК з метою реалізації проектів котеджної забудови:
- Актуальні операції - перелік.
- Витрати, пов'язані з їх реалізацією.
5.3. Юридичний аналіз варіантів залучення коштів від покупців котеджів:
- Правові та податкові принципи вибору варіанта.
- Залучення інвестора в якості покупця акцій фонду. Юридичний аналіз варіанту. Опис, переваги та недоліки.
- Залучення інвестора в якості покупця деривативів. Юридичний аналіз варіанту. Опис, переваги та недоліки.
- Залучення інвестора в якості учасника ЖБК. Юридичний аналіз варіанту. Опис, переваги та недоліки.
Блок VІ. ПРОДАЖ КВАРТИР І ПРИМІЩЕНЬ.
ІНВЕСТИЦІЇ ВІД ПОКУПЦІВ НЕРУХОМОСТІ, ЩО БУДУЄТЬСЯ. * Усі питання розглядаються у світлі Закону № 2518-IX за допомогою порівняльного аналізу.
6.1. Критерії вибору Цільовий компанії для організації продажів нерухомості, що будується:
- Податкові аспекти.
- Маркетингові аспекти.
- Аспекти безпеки.
6.2. Юридичний аналіз факторів, що впливають на вибір механізму фінансування:
- Законність операцій.
- Оподаткування операцій.
- Мінімізація витрат (похідних).
- Маркетингова привабливість механізму.
- Ділова мета операцій.
- Реальність господарських операцій.
- Переваги суті операцій над їх формою.
- Звичайна ціна при поставці активів.
6.3. Механізми фінансування будівництва, які використовуються.
6.4. Житлово-будівельні кооперативи (ЖБК).
6.5. Попередні договори в будівництві.
- Ілюзія другої поставки або зона 100% податкового і юридичного ризику.
- Юридичний аналіз судової практики.
- Моделювання ситуацій.
6.6. ІСІ. Способи продажу нерухомості, що будується через інститути спільного інвестування (ІСІ).
- Удар по ІСІ з боку податківців: невизнання права ІСІ на застосування п.141.6.1 ПКУ - причини, наслідки і висновки, які слід зробити.
- Правовий статус ІСІ.
- Потенціал та нові можливості ІСІ в контексті ПКУ.
- ІСІ крізь призму Закону № 5080-VI та нової підзаконної нормативної бази.
- Види ІСІ.
- Допустимі операції.
- Операції з нерезидентами.
- Виведення прибутку з венчурних ІСІ.
- Робота ІСІ з нерезидентами в світлі лібералізації валютного законодавства.
- Валютні обмеження при роботі з нерезидентами і цінними паперами: способи їх подолання.
6.7. Форвардні контракти (ФК) через ІСІ / через нерезидента для цілей фінансування будівництва житла:
- Алгоритм операцій.
- Продаж готової / нерухомості, що будується з використанням ФК:
- - роз'яснення податкових органів, МЕРТ, судова практика.
- Чому Форвардні контракти успішно витримали податкові перевірки.
- Офіційна позиція НКЦПФР про законність застосування форвардних контрактів.
- Деривативи, укладені поза біржі - не будуть визнані деривативами: аналіз судової практики.
- Роль і значення публічних аукціонів при укладенні деривативів: порівняльний аналіз.
- Форвардні контракти на нерухомість, що будується - як єдиний стійкий інструмент фінансування будівництва в умовах «масових перевірок забудовників».
- Перспективи розвитку ринку товарних деривативів в Україні та за її межами.
6.8. Фінансово-кредитні механізми.
- Стратегії використання фінансово-кредитних механізмів у відносинах з державними, комунальними підприємствами: алгоритм дій.
- Комбіноване використання фінансово-кредитних механізмів і житлово-будівельних кооперативів.
- Уроки, витягнуті з ФФБ-пірамід. Підходи до реструктуризації ФФБ.
